Termomodernizacja budynku wielorodzinnego

 

Przedmiotem termomodernizacji był budynek mieszkalny wielorodzinny, dwukondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, o kubaturze ogrzewanej 2158 m³ i powierzchni mieszkalnej 536 m². Obiekt wzniesiono w latach 1953–55 w technologii tradycyjnej, ze ścianami z cegły pełnej o grubości 38 cm obustronnie tynkowanymi i stropami typu DMS. Budynek jest całkowicie sprywatyzowany, a właściciele utworzyli wspólnotę mieszkaniową. W 12 mieszkaniach zamieszkuje 36 osób.

Stan techniczny budynku wskazywał na konieczność wykonania remontu kapitalnego. Stwierdzono zły stan przewodów kominowych, spalinowych i wentylacyjnych, stanowiący realne zagrożenie dla mieszkańców, wysokie zużycie opału i energii elektrycznej, spowodowane niską izolacyjnością cieplną przegród chłodzących, zły stan wewnętrznej instalacji wodociągowej, liczne uszkodzenia w elewacji i inne. Ostatecznie zdecydowano się na przeprowadzenie modernizacji obiektu polegającej na utworzeniu własnej kotłowni ze zbiorczym systemem grzewczym oraz układem podgrzewu i rozprowadzenia wody użytkowej, a także docieplenie przegród. Do momentu rozpoczęcia inwestycji wspólnota zgromadziła na modernizację środki własne w wysokości ok. 60 000 zł.

 

Opis przedsięwzięcia

Na podstawie wykonanego audytu energetycznego [1] określono optymalny wariant modernizacji, który wymagał przeprowadzenia następujących prac:

– ocieplenia ścian zewnętrznych warstwą izolacji cieplnej o grubości 14 cm, stropu pod poddaszem warstwą izolacji o grubości 18 cm oraz stropu nad piwnicami warstwą izolacji o grubości 6 cm,

– utworzenia kotłowni własnej z systemem regulacji wraz z wybudowaniem komina dla kotła grzewczego i wprowadzenia systemu centralnego ogrzewania,

– wprowadzenia zbiorczego przygotowania c.w.u. z opomiarowaniem zużycia.

Przegrody budowlane docieplono styropianem, a strop kotłowni zgodnie z wymogami budowlanymi wełną mineralną. Wartości współczynników przenikania ciepła dla przegród przed i po termomodernizacji prezentuje tabela 1.

Tabela 1. Współczynniki przenikania ciepła przegród przed i po termomodernizacji

Przegrody Współczynniki przenikania ciepła U, W/(m² K)
Przed termomodernizacją Po termomodernizacji
Ściana zewnętrzna 1,50 0,23
Strop poddasza 1,90 0,20
Strop nad piwnicą 1,30 0,44

 

Zgodnie z dodatkowymi zaleceniami ocieplono ściany i stropy oddzielające klatki schodowe od nieogrzewanego poddasza oraz uszczelniono lub wymieniono okna.

Pierwotnie projekt zakładał montaż dwóch kotłów grzewczych o mocy 25 i 38 kW. W wyniku opracowania audytu okazało się, iż bardziej racjonalne oraz zapewniające pokrycie zapotrzebowania na ciepło jest zamontowanie jednego kotła o mocy 50 kW, co przy możliwości budowy tylko jednego komina z przewodami spalinowym i wentylacyjnym zamiast dwóch w dużym stopniu obniżyło koszty inwestycji, a ponadto ułatwiło jej realizację. Zastosowano kocioł typ EKO-PLUS.

Dodatkowo, podczas przeprowadzania prac modernizacyjnych wymieniono wyeksploatowaną instalację wodociągową i piony instalacji kanalizacyjnej oraz udrożniono piony wentylacyjne. Prace te nie wchodziły w zakres prac i środków finansowych przewidzianych na działania termomodernizacyjne.

Przeprowadzenie inwestycji, której łączny koszt wyniósł ok. 168 800 zł (tab. 2), możliwe było dzięki posiłkowaniu się przez wspólnotę kredytem w wysokości 110 000 zł. Udział środków kredytowych w realizowanej inwestycji wyniósł około 65%. Kwota odsetek w pierwszym roku spłaty zadłużenia wyniosła około 6500 zł.

Tabela 2. Koszty przedsięwzięcia termomodernizacyjnego poniesione przez wspólnotę

Etapy Koszt wykonania Średni koszt
zł/1 m 2 pow. mieszk. zł/1 właściciela
Etap 1: Czynności prawne, geodezyjne, projektowe, audyt energetyczny 9182 17 765
Etap 2: Wykonanie kotłowni, instalacji c.o. i ciepłej wody 84 000 157 7000
Etap 3: Położenie izolacji i tynków na przegrodach zewnętrznych i stropach 58 200 109 4850
Etap 4: Pozostałe prace związane z oddaniem inwestycji 17 452 33 1454

Razem

168 834 316 14 069

 

Analiza efektów działań termomodernizacyjnych

Przez cały okres eksploatacji obiektu po termomodernizacji prowadzony był monitoring zużycia opału (węgiel kamienny – groszek) (rys. 1) i innych mediów.

Rys. 1. Zużycie opału w sezonie grzewczym 2003/2004
Rys. 1. Zużycie opału w sezonie grzewczym 2003/2004

Roczne zużycie opału (09.2003–08.2004) wyniosło 19 630 kg, a jego koszt 5793 zł (rys. 2). Średnie miesięczne zużycie opału wyniosło ok. 1636 kg, co daje wskaźniki kosztów równe: 482,73 zł/m-c, 40,23 zł/(lokal m-c) i 0,90 zł/(m² m-c). Natomiast średnie roczne zużycie opału przypadające na 1 m² powierzchni ogrzewanej wyniosło około 36,63 kg, co daje w tym przypadku wskaźnik kosztów równy 10,81 zł/(m² rok).

Rys. 2. Koszt zużycia opału w sezonie grzewczym 2003/2004
Rys. 2. Koszt zużycia opału w sezonie grzewczym 2003/2004

W analizowanym okresie o ok. 15 000 kWh zmniejszyło się zużycie energii elektrycznej z racji zrezygnowania przez lokatorów z ogrzewania pomieszczeń i podgrzewu ciepłej wody przy wykorzystaniu urządzeń elektrycznych. Obecnie opłaty za energię elektryczną, przypadające na jeden lokal, wynoszą ok. 50 zł./m-c.

Łączne zużycie ciepłej wody w analizowanym okresie wyniosło 361 m³, tj. średnio 10,0 m³/os. i 30,1 m³/lokal. W tym samym okresie zużyto 858 m³ zimnej wody, co daje średnio 23,83 m³/os. i 71,50 m³/lokal. Znacznie niższe zużycie ciepłej wody w stosunku do zimnej wskazuje na dobre ocieplenie przewodów rozprowadzających ciepłą wodę i w związku z tym niskie straty ciepła na przesyle wody między zasobnikami i urządzeniami czerpalnymi.

W analogicznym okresie roku poprzedzającym realizację inwestycji tylko koszt zakupu opału wynosił dla całego obiektu 18 430 zł, tj. 1535,83 zł średnio na mieszkanie, co dawało średnie miesięczne obciążenie jednego lokalu 127,99 zł. Średnia oszczędność tylko z tytułu zmniejszenia kosztów zakupu opału, w rozpatrywanym okresie czasu, przypadająca na jeden lokal wyniosła więc ok. 87 zł na miesiąc. Uzyskane rzeczywiste procentowe zmniejszenie kosztów opłat na opał w sezonie 2003/2004 wyniosło 68,6%. Można przyjąć, iż w przybliżeniu o taki procent zmniejszone zostało zapotrzebowanie na ciepło obiektu. Wynik ten jest zbliżony do uzyskanego w audycie, gdzie otrzymano obniżenie zapotrzebowania na ciepło o 75,4%. Różnica w przytoczonych wynikach może być związana z odmiennymi obliczeniowymi wartościami parametrów dla standardowego sezonu grzewczego i rzeczywistymi wartościami tych parametrów dla sezonu 2003/2004.

W największym procesie obniżył się współczynnik przenikania ciepła U stropu pod poddaszem o około 89%.

Po przyznaniu premii termomodernizacyjnej zmniejszeniu uległo zadłużenie wspólnoty z tytułu zaciągniętego kredytu z 110 000 do 82 500 zł. Właściciele mieszkań w wyniku systematycznego gromadzenia środków finansowych na funduszu remontowym skorzystali z prawa do ulgi w podatku dochodowym, wynoszącej 19% corocznej wartości wpłat na wymieniony fundusz. Przy ogólnie zgromadzonej przez członków wspólnoty i przeznaczonej na prace termomodernizacyjne kwocie 60 059 zł pozwoliło to na uzyskanie zwrotu nadpłaconego podatku w wysokości 11 411,21 zł.

Przeprowadzone w analizowanym budynku prace modernizacyjne, zastępujące kilkadziesiąt różnych źródeł ciepła w obiekcie, podłączonych do kominów dymowych, przyczyniły się również do obniżenia kosztów wykonywania przeglądów kominiarskich. Przed termomodernizacją budynek wymagał przeprowadzenia przeglądów 44 przewodów kominowych, a po termomodernizacji przegląd przeprowadzany jest jedynie dla jednego przewodu. Zgodnie z aktualnymi przepisami, przegląd taki należy przeprowadzać cztery razy w ciągu roku.

 

Efekty ekologiczne

Aktualne przepisy ustawy o ochronie środowiska nie przewidują sankcji za zanieczyszczenie atmosfery produktami spalania z kotłowni zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych. W audycie przeprowadzono jednakże dodatkowo analizę efektów ekologicznych, jakie możliwe są do uzyskania w rezultacie przeprowadzonej termomodernizacji. Wyniki analizy ograniczenia emisji i ocena związanych z nimi efektów finansowych, w oparciu o stawki opłat z tytułu emisji zanieczyszczeń do atmosfery (tab. 3), podkreślają wagę problemu i celowość zrealizowania takiego rodzaju przedsięwzięć na szeroką skalę.

Tabela 3. Zestawienie efektów ekologicznych możliwych do osiągnięcia w rezultacie przeprowadzonej termomodernizacji

Emisja zanieczyszczeń oraz opłaty – przed i po termomodernizacji
Rodzaj

zaniecz.

Ilość zanieczyszczeń Opłaty [3] Zmniejszenie

zanieczyszczeń

Zmniejszenie opłat

za zanieczyszczenia

Przed Po Przed Po
kg/rok zł/rok kg/rok % zł/rok %
Popiół 9168,0 3750,0 5418,0 41
SO 2 614,9 360,0 252,11 144,00 254,9 59 108,11 57
NO 2 91,8 33,8 37,63 13,50 58,0 37 24,13 36
CO 3884,8 2500,0 427,90 262,50 1384,8 64 164,82 61
CO 2 91 119,5 46 250,0 20 046,28 9712,50 44 869,5 51 10 333,78 48
BaP 0,9 0,5 247,44 139,98 0,4 58 107,47 57
Pył 976,1 600,0 263,55 156,00 376,1 61 107,55 59
Razem 105 855,9 53494,3 21 274,33 10 428,48 52 361,6 51 10 845,86 49

 

Zmniejszenie emisji zanieczyszczeń do atmosfery szacowane jest na 51%, natomiast obniżenie opłat za zanieczyszczenie środowiska naturalnego na 49%. Zmniejszenie emisji zanieczyszczeń do atmosfery zostało również zauważone przez mieszkańców, którzy sygnalizowali poprawę jakości powietrza na terenie osiedla. Do tego stanu przyczynia się także i to, że utworzenie jednej kotłowni uniemożliwia tak powszechnie praktykowane przez użytkowników indywidualnych palenisk spalanie wszelkiego rodzaju tworzyw sztucznych. Są one źródłem wielopierścieniowych węglowodorów aromatycznych, benzopirenów, polichlorodibenzofuranów oraz dioksyn, które są substancjami silnie toksycznymi, rakotwórczymi oraz mutagennymi. Fakty te mogą się przyczynić do wzrostu świadomości ekologicznej miejscowej społeczności w zakresie ograniczania zanieczyszczenia środowiska naturalnego produktami spalania przy ogrzewaniu budynków.

 

Efekty użytkowe

W rezultacie przeprowadzonych prac termomodernizacyjnych uzyskano również różnorodne rezultaty, które można zaliczyć do grupy efektów związanych z warunkami użytkowania lokali mieszkalnych. Szczególnie istotna jest tu poprawa bezpieczeństwa mieszkańców, związana z likwidacją zagrożenia zatruciu ze strony niesprawnych przewodów dymowych i wentylacyjnych.

Wstępne wyniki badań ankietowych prowadzonych wśród mieszkańców odnośnie do warunków mikroklimatu wnętrz, komfortu cieplnego ludzi oraz warunków użytkowych lokali mieszkalnych wskazują również na znaczną poprawę warunków środowiska pomieszczeń oraz odczuć związanych z przebywaniem w nich.

Stworzenie centralnego systemu ogrzewania i przygotowania ciepłej wody przyczyniło się do podniesienia standardu mieszkań i jakości ich użytkowania. Jest to szczególnie ważne dla osób w podeszłym wieku, którzy stanowią większość mieszkańców budynku. Uzyskano dodatkową powierzchnię mieszkalną w wyniku likwidacji pieców. Natomiast w pomieszczeniach piwnicznych znikła konieczność indywidualnego gromadzenia opału. Likwidacja indywidualnych źródeł ogrzewania przyczyniła się do podniesienia czystości pomieszczeń mieszkalnych, piwnicznych i na strychu, które pełnią funkcję suszarni, oraz zmniejszenia wydatków na ich odnawianie.

W wyniku odnowienia elewacji działania termomodernizacyjne przyniosły efekt estetyczny, który został dodatkowo wzmocniony w rezultacie uporządkowania otoczenia i jego zazielenienia, wykonanego dzięki zaangażowaniu samych mieszkańców.

 

Efekty społeczne

Przygotowanie, przeprowadzenie i korzystanie z rezultatów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego zaowocowało szeregiem korzystnych elementów w obszarze funkcjonowania lokalnej społeczności. Pobudzona została świadomość społeczna i aktywność mieszkańców. Ważnym elementem w trakcie realizacji i po zakończeniu inwestycji było zacieśnienie więzi między wszystkimi mieszkańcami i powstanie przekonania, że są oni właścicielami całego obiektu, a nie tylko własnego mieszkania. Spowodowało to, iż szereg prac przy termomodernizacji mieszkańcy budynku wykonali własnymi siłami i takie podejście do wspólnego dobra, jakim jest odnowiony budynek, występuje obecnie przy jego eksploatacji. Mimo wieloletniej znajomości właściwie dopiero wspólna inwestycja uświadomiła mieszkańcom zależność każdego z osobna od pozostałych członków wspólnoty, a sukces realizacyjny przekroczył najdalej idące oczekiwania i jest źródłem satysfakcji ze wspólnych dokonań.

Mieszkańcy dzielą się swoimi doświadczeniami w zakresie prowadzonych działań inwestycyjnych i eksploatacyjnych, nie tylko z potencjalnymi inwestorami, ale również prezentują je w kręgach specjalistów. Inwestycja ta okazała się również wzorem dla właścicieli sąsiadujących obiektów mieszkalnych, którzy zdecydowali się do podjęcia działań termomodernizacyjnych w swoich budynkach.

 

Resume

Uzyskanie wszystkich wymienionych wcześniej efektów było możliwe dzięki konstruktywnej współpracy między inwestorem a audytorami, projektantami i wykonawcami. Inwestor wykazał się dużą wnikliwością i zaangażowaniem w całe przedsięwzięcie termomodernizacyjne.

Sporządzenie audytu energetycznego dla danej inwestycji termomodernizacyjnej okazało się korzystne z racji możliwości pozyskania funduszy i otrzymania premii termomodernizacyjnej. Analiza audytorska pozwoliła wybrać wariant, który rzeczywiście okazał się optymalny, również pod względem rozłożenia w czasie skutków ekonomiczny dla danej nieruchomości wspólnej. Zgodnie z podpisaną umową kredytową, właściciele tworzący wspólnotę przez najbliższe pięć lat będą spłacali zaciągnięte zobowiązanie, ale już obecnie potwierdzone zostały wyniki analizy audytorskiej, wskazujące na radykalne obniżenie kosztów eksploatacji obiektu.

Na uwagę zasługuje fakt, iż średnia wieku właścicieli lokali mieszkalnych w budynku wynosi około 61 lat. Osoby te pozyskują środki finansowe z różnych źródeł. Większość osób pobiera emerytury, część renty i zasiłki przedemerytalne, jedynie trójka właścicieli jest aktywna zawodowo. Pomimo to zdecydowali się oni na przeprowadzenie termomodernizacji swojego budynku. Jest to przykład tego, iż również w obiektach zamieszkałych w większości przez osoby w wieku przed- i emerytalnym możliwe jest przeprowadzenie zakrojonych na szeroką skalę prac termomodernizacyjnych. Należałoby w tym miejscu zwrócić uwagę na fakt, iż właśnie ta grupa osób stanowi większość mieszkańców budynków o szczególnie niekorzystnych parametrach energetycznych. Przeprowadzenie termomodernizacji takich obiektów pozwala radykalnie obniżyć koszty eksploatacyjne i poprawić sytuację finansową nie najlepiej uposażonych grup społecznych. Problem niespełniania obowiązujących wymagań z zakresu ochrony cieplnej budynków jest niezwykle ważki, gdyż dotyczy obecnie około 85% istniejących zasobów mieszkalnych w Polsce.

Na podstawie uzyskanych wyników analiz sformułowano następujące wnioski:

1. Tylko pełna analiza audytingowa może przyczynić się do uzyskania optymalnych efektów planowanych działań w zakresie termomodernizacji.

2. Nawet mała, niezbyt zamożna społeczność może przeprowadzić zakrojone na dużą skalę przedsięwzięcie termomodernizacyjne oraz osiągnąć z niego wielorakie wymierne korzyści.

3. Działania termomodernizacyjne obok podstawowych efektów energetycznych i ekonomicznych przyczyniają się do poprawy jakości środowiska naturalnego oraz mikrośrodowiska wnętrz i komfortu cieplnego osób, a także podwyższenia standardu użytkowania budynków i jakości życia. Niedocenianym efektem tych działań jest również możliwość korzystnego wpływu na konsolidację i pobudzenie aktywności społeczności lokalnych.

4. Istnieje pilna potrzeba dotarcia ze szczegółowymi informacjami dotyczącymi możliwości przeprowadzenia termomodernizacji i wskazania wzorcowo zrealizowanych przedsięwzięć grupom zarządców i administratorów budynków mieszkalnych, w tym zarządom wspólnot mieszkaniowych.

 

dr inż. Anna Lis

dr inż. Adam Ujma

Politechnika Częstochowska

 

WARSTWY – DACHY I ŚCIANY 1/2006

Udostępnij ten wpis

Post Comment